Questa nuova legge abroga definitivamente le norme sull’equo canone e indica tre diverse modalità per stipulare un regolare contratto d’affitto:

1. puoi stipulare un contratto di affitto di durata non inferiore a otto (quattro anni + quattro di rinnovo automatico), stabilendo d’accordo con il locatore il canone. Alla scadenza degli otto anni, sia tu, sia il locatore, potete chiedere o il rinnovo del contratto a nuove condizioni o la rinuncia al rinnovo dello stesso, comunicando all’altra parte la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare almeno sei mesi prima della scadenza (in mancanza di questa lettera il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni). La parte che riceve questa lettera deve rispondere sempre con lettera raccomandata per giungere ad un nuovo accordo; se manca l’accordo o addirittura manca proprio la risposta, il contratto termina di avere efficacia alla data di cessazione della locazione, quindi dopo i primi otto anni;

2. puoi stipulare un contratto di affitto sul modello dei "contratti-tipo", che sono preparati in sede locale (cioè in ogni Comune) a cura delle organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. Il canone e la durata sono stabiliti dalle parti nel rispetto di quanto disposto nel contratto-tipo; la durata, comunque, non può essere inferiore ai cinque anni (tre anni + due di rinnovo automatico). Alla scadenza dei primi cinque anni sia tu, sia il locatore, potete chiedere o il rinnovo del contratto a nuove condizioni o la rinuncia al rinnovo dello stesso, comunicando all’altra parte la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza di questa lettera il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.

ATTENZIONE: tanto nell’ipotesi 1 quanto nell’ipotesi 2, il locatore può, rispettivamente dopo i primi quattro anni e dopo i primi tre anni, avvalersi della facoltà di diniego al rinnovo automatico solo se ricorrono i motivi che sono specificati nella legge 431/1998;

3. puoi stipulare un contratto di affitto c.d. di "natura transitoria", di durata anche inferiore ai limiti previsti ai numeri 1,2, secondo le condizioni e le modalità per la stipula, contenute nell’apposito decreto ministeriale. Inoltre, se sei studente universitario, puoi stipulare un contratto di locazione sulla base di altri contratti-tipo che i Comuni, sede di università o di corsi universitari distaccati, possono preparare, secondo i criteri indicati nel decreto ministeriale.

IMPORTANTE: ai contratti stipulati prima del 30 dicembre 1998 si applicano per la loro intera durata le disposizioni normative vigenti prima di tale data.

Nella prassi si è diffuso il contratto ad uso foresteria, a cui non si applicava la legge sull’equo canone. Si tratta dell’affitto di un immobile da parte di una società, di una azienda o di un privato in possesso di partita I.V.A., che vi fanno alloggiare i propri dipendenti residenti fuori dal Comune.

Accesso agli alloggi di edilizia residenziale pubblica

Se sei in possesso di regolare permesso di soggiorno o di carta di soggiorno, e iscritto nelle liste di collocamento o lavoratore subordinato o autonomo, puoi accedere, allo stesso modo dei cittadini italiani, agli alloggi di edilizia residenziale pubblica (case popolari), sempre che vi sia disponibilità. Per avere informazioni, devi rivolgerti agli uffici dei Comuni.

Doveri dell’inquilino

Il contratto obbliga l’inquilino a fare un uso civile e corretto della casa, provvedendo alla sola manutenzione ordinaria: lavare i pavimenti, imbiancare le pareti, riparare gli eventuali danni (rubinetto che perde, porta o finestra che non funziona, serratura o interruttore rotto ecc.), e non a quella straordinaria (riparazione e manutenzione dell’edificio). Inoltre l’inquilino risponde dei danni causati, anche involontariamente, agli appartamenti dei vicini, la cui causa sia all’interno dell’immobile in affitto (per es., una perdita d’acqua). Infine, egli è responsabile anche per tutte le persone che si trovino a qualsiasi titolo nell’appartamento.

Rapporti con il proprietario

L’inquilino deve pagare al proprietario il canone di locazione. Al riguardo, l’inquilino ha diritto di pretendere (e il proprietario ha l’obbligo di emettere) la ricevuta con l’intero importo della somma. In ogni caso, ma soprattutto quando il proprietario non voglia rilasciare alcuna ricevuta, è opportuno effettuare il pagamento con vaglia postale o assegno intestato, oppure alla presenza di testimoni. L’aumento del canone può essere richiesto dal proprietario esclusivamente per due motivi: per le spese straordinarie da lui sostenute (ma solo entro il 10% delle stesse) oppure per l’adeguamento annuale alle variazioni dell’indice ISTAT (un indice con cui si rileva l’aumento del costo della vita).

Registrazione del contratto

Il contratto deve essere registrato dal proprietario (denominato "locatore") presso l’Ufficio del Registro. La tassa di registrazione va pagata in parti uguali tra proprietario e inquilino (denominato "conduttore"). La registrazione è opportuna, oltre che obbligatoria dal punto di vista fiscale, perché rende il contratto di locazione opponibile ai terzi: in sostanza, la registrazione garantisce l’inquilino rispetto ad altri che pretendano di avere dei diritti sulla casa

Rinnovo del contratto (per i contratti stipulati prima del 30 dicembre 1998)

Il contratto stipulato ad equo canone si rinnova tacitamente per altri 4 anni, se nessuna delle parti comunica all’altra la disdetta, con lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima della scadenza. Quando, invece, il contratto è stipulato per esigenze temporanee, occorre rinnovarlo espressamente alla scadenza (se, però, come spesso accade, un simile contratto è un espediente per sottrarsi alla normativa rigida dell’equo canone, poiché in realtà l’inquilino vive stabilmente nell’alloggio che affitta, il contratto è nullo e ricade automaticamente nell’ambito di applicazione della legge sull’equo canone).

Sfratto

Il proprietario può intimare lo sfratto o per "morosità" dell’inquilino (che non ha pagato il canone di affitto alle scadenze) o per finita locazione, al termine dei 4 anni o della durata pattuita senza che sia intervenuta la rinnovazione. In tal caso ricorre ad una speciale procedura innanzi al Tribunale, alla quale l’inquilino può opporsi personalmente o con un avvocato, qualora ritenga di poter contestare la pretesa del proprietario. In questo caso, nasce un vero processo.

Subaffitto

In genere il contratto vieta espressamente che l’inquilino affitti a sua volta l’immobile ad altri ("sublocazione totale"); quando il divieto non è previsto, l’inquilino può concedere in affitto il suo alloggio ad altri ma è bene che ci sia il consenso scritto del proprietario. In tal caso il canone di subaffitto non può essere superiore a quello di locazione e l’inquilino è responsabile, nei confronti del proprietario, anche delle azioni della persona che subaffitta: il che significa che se questa, per es., non gli paga il canone, l’inquilino (oltre che il subaffittuario) può subire l’azione legale del proprietario che voglia recuperare le somme che gli spettano. Inoltre, sempre che non sia espressamente vietato dal contratto, l’inquilino può ospitare per un certo tempo una persona che paga un contributo in denaro ("sublocazione parziale"), dando avviso mediante lettera raccomandata al proprietario; anche in questo caso si assume ogni responsabilità.